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团队原创|“安居房”如何分割?—离婚析产专题(四)
来源: | 作者:申茵、潘晶律师团 | 发布时间: 2019-06-21 | 306 次浏览 | 分享到:

  安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房,并直接以成本价向中低收入家庭出售的住房。虽然说随着我国经济发展国民的生活消费性支出、经济收入等数据指标越来越高,但时至今日,“安居房”政策依然存在并执行。
  “安居房”究其物理属性仍属于不动产,在离婚析产案件中存在不少属于“安居房”的不动产。由于“安居房”并非任何人都有权利申请取得,即产权主体具有人身特性,故对“安居房”在离婚财产分割的处理方式不能简单地适用商品房的分割原则。申茵潘晶婚姻家事律师团律师就离婚析产纠纷中安居房如何分割这一问题,从实务操作角度为大家进行分析。
  一、安居房的权属认定
  涉及离婚析产,首先需要进行权属认定,即判断争议财产是否属于夫妻共同财产。如前所述,安居房虽然具有特殊性,但究其实质仍属于“不动产”的一种,因此,对于安居房的权属认定适用婚姻法及相关司法解释中关于不动产分割的相关规定。通常是根据购买的时间来区分,婚前购买的属于个人财产,婚后购买的即使登记在一方名下亦属于夫妻共同财产。另外,若属于个人财产的安居房有贷款,存在婚内共同还贷的情况,则婚内还贷及对应增值部分应当认定为夫妻共同财产。
  二、安居房的分割方式
  在明确安居房是否属于共同财产后,则需要判断安居房的产权所处的状态,根据不同情况分别适用不同的分割方式。
  在司法实践中,涉及争议的安居房产权状态通常有三类:一是安居房的申请已被批准,获得了认购安居房的资格,但尚未完成认购手续;二是安居房已办理了“绿本”产权证;三是安居房已办理了“红本”产权证。在第三种情况,安居房已转为了市场商品房取得了“红本”产权证明,属于取得了完整产权的房屋。第一种、第二种情况都属于产权不完整的状态。
  对于已经取得了完整产权的安居房,分割方式与商品房无异,笔者在《商品房如何分割?——离婚析产专题(一)》一文中关于商品房的分割的解析均可适用,不再赘述。需要特别提示的是:对于尚未取得完整产权的安居房,法院在司法实践中通常适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十一条的规定:“双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”
  三、安居房的价值认定
  安居房的初始购置价格往往都是远远低于同时期的房地产市场均价,因此,在离婚析产时无论该诉争安居房的分割方式是仅针对使用权还是产权分割,如何认定安居房的价值往往会成为争议的焦点。
  根据2006年《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》规定:离婚双方对夫妻共同财产中已取得产权证的商品房和已取得“红本”的安居房的价值及归属无法达成协议,双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的,应当在评估确定市场价的基础上进行分割、补偿。双方对夫妻共同财产中已取得“绿本”的安居房的价值及归属无法达成协议,双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的,应当在评估确定市场价的基础上,按照照顾子女和妇女权益的原则判决房产归属,以市场价减去取得房产一方“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费为补偿另一方的基数确定补偿另一方的数额。
  申茵潘晶律师团观点:在一段婚姻面临终结时,多数当事人都处于情绪控制状态,较难做到理性或者完全理性地面对。然而,无论是婚姻关系终结本身还是附随的财产分割都不是在情绪控制状态下能妥善处理的问题。尤其在财产分割过程中,细节的不同会对析产的具体实施方式产生很大的影响。就如本文所述的“安居房”虽然实质上仍属于不动产范畴,但在析产过程中的思维逻辑与商品房却有较大不同。因此,各方当事人都需要全面梳理、全盘规划,最好是在专业人士的指导下理性地处置离婚析产过程中的每个环节,这才是对自己负责更是对家庭负责的体现。


  
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